中超搞笑事件:万达在江门的第四子落在江海,项目位置较好,周边配套丰富
商业价值潜力值得期待

来源:江门日报  发表时间:2019-12-19 07:01   

江门万达广场五邑老街。

江门万达广场五邑老街。

江门万达广场商业中心。

江门万达广场商业中心。

????12月9日上午,江门市JCR2019-140(江海14)号地块,即江海区金瓯路与金星路交界东南侧商业用地被万达以总价3.4亿元的底价竞得,折合楼面地价约1539元/平方米。时隔3天,也就是12月12日,江海万达广场正式动工。

????万达快速进驻江海,无疑会对区域产生正向促进作用,引人期待。但同时也使江海商业竞争更为激烈,引人思考。

????文/图 江门日报记者 周春锋

????A 商业体量 与新会万达购物中心大致相当

????江海万达位置较好,临近江门一中、高新区金融中心,以及明泰城、江海碧桂园等项目。

????根据拍地要求,竞得人必须投资建设商业建筑面积不低于9万平方米(不含地下车位)的集中式购物中心(不包括专业家居建材市场、批发市场、会展演艺游乐场等),其中自营业态建筑面积不少于7000平方米。这意味着,江海万达的体量和新会万达广场购物中心的体量大致相当,但大于江海广场购物中心的体量,因为,新会万达广场购物中心建筑面积约10万平方米,江海广场购物中心建筑面积为6万平方米。

????此外,该地块要求竞买人承诺投资的购物中心须在2021年6月30日前建成并满铺开业,这意味着,江海万达广场或将于后年上半年开业。

????B 盈利前景 未来可能推出大量公寓

????谈及万达进驻江海的原因,江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为,万达等成熟的商业地产运营商开发新项目时,往往选址有发展潜力的城市中心地带。近年来,江海(特别是中心区)整体发力,多管齐下。教育方面,有景贤小学、江海区景贤初中、江门一中附属实验学校等;休闲场所方面,有白水带儿童主题公园等;商业方面,有江海广场等;金融方面,有高新区金融中心等,城市各项配套建设进展迅速,加上府西片区项目成交活跃,体量较大,人气较旺,未来商业价值潜力值得期待。

????顺联地产总经理莫志华则表示,江海目前商业配套相对滞后,整体消费档次偏低。同时,目前商业以购物为主,休闲娱乐业态缺乏,许多工作、居住在江海区的市民,仍然经常到蓬江区消费,随着江海区经济建设区域的扩大、交通路网的改善,区内居住人口的数量和素质也随之提升,对一站式大型购物商业综合体的需求还是存在的。而万达广场是中国商业地产第一品牌,城市综合体是万达在世界独创的商业地产模式,且已将“每一座万达广场,都是一个城市中心”的口号深入人心,为此,万达选择进驻江海。

????在商言商,在商业竞争加剧、盈利微薄甚至较难的背景下,江海万达如何赢利?

????业内人士李先生指出,拍地要求项目地上新建总建筑面积在12.6612万—22.1571万平方米,除去计容建筑面积≥8.22万平方米的集中式购物中心,还有数万平方米的建筑面积,结合效果图来看,或建设大体量公寓,参考目前仅余少量房源在售的又一居·作品一号,带装修均价13500元/平方米,江海万达公寓的货值不菲。

????如果江海万达建设大体量公寓,将呈现怎样的情况?江门万达广场公寓在一定程度上可作参考。

????记者查询网站,并走访多家中介机构,包括裕隆基地产、嘉毅地产、优房地产等发现,目前,江门万达广场公寓的售价普遍为10000元/平方米左右,租金普遍为每平方米三四十元,举例说,37平方米的公寓每月租金约1500元,48平方米的公寓每月租金约1800元,64平方米的公寓每月租金约2500元。

????据业主黄先生介绍,他于2013年买了一套建筑面积64平方米的公寓,花了60万元,从2005年1月开始收租,每月租金2500元,直到现在,很难升价。

????黄先生的情况并非个案,而是普遍现象,之所以如此,主要有两大原因:一是货量太大,二是产品缺乏特色,少了创新。

????“在高新区,存在大量的租房需求,其中的高管等群体,会比较中意公寓产品,但数量究竟有多大,暂不好说?!币的谌耸坷钕壬赋?,当江海万达大体量的公寓入市后,或将对当地的公寓市场乃至租房市场产生一定影响。

????C 发展分析 将提振江海楼市信心

????若想深度了解江海万达的情况,预测其“胜算”,可采用SWOT分析法(即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析),了解该板块的优势、劣势、机遇和挑战。

????顺联地产总经理莫志华表示,其主要优势、机遇在于:江海区目前需要真正的一站式超大型规模的购物商业中心;其劣势、挑战则在于:江海区目前交通不太方便,到达各个小区、楼盘的公交车及站点不多,导致出行成本不低;电商的冲击。

????江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为,其主要优势、机遇在于:作为成熟的商业地产运营商,万达在一二线城市已积累充足的经验,有相当的品牌效应和号召力,加上在蓬江、新会也有万达项目,对江海的市场需求和消费能力有一定了解;江海近年来新引进众多大项目,加上中心区(府西片区)大体量的高档住宅小区,以及城市配套大为丰富,都为江海消费力提供了人流量支撑,为江海万达提供了一个良好的运营基础。劣势和挑战则在于:从现状看,江海广场开业后,中环广场人流量出现下滑;府西大体量住宅入住率的提升尚需要时间。且从江海万达选址看,虽然整体位置不错,但目前周边住宅有限,人流量引流能力是运营关键。

????由此来看,江海万达机遇与挑战并存,而这也是当下综合体的常态。

????那么,江海万达进驻会对江海楼市造成什么影响?

????顺联地产总经理莫志华表示,如今在“mall”旁安家,是很多市民,尤其是小资、白领群体置业的流行趋势,所以,江海万达进驻,不仅能提升周边项目开发商的预期,还能进一步提升周边项目的关注度和成交量。

????冯景全则认为,从长期来看,对江海楼市提供长期坚实支撑,而从短期看,鉴于当前供应充足、库存处于中高位,在提振江海楼市信心的同时,预计对楼价影响有限。

????D 业内建议

????商业综合体发展应避免同质化

????对于新综合体的进驻,江海人民自然满是期待,这从9月13日江海区首个城市综合体——江海广场开业时的盛况可见一斑——据江海广场设备监控显示,开业当天,6小时客流突破12万人次,全天18万人次。

????就像硬币的两面,一面应看到此前为人诟病的商业配套快速补强,消费环境、城市面貌及城市品位得以极大提升,市民购物选择大为丰富、便捷。同时也应看到,随着江海万达进驻,将出现比江海广场更大的购物中心,再加上,一汇新天地广场、约5.4万平方米的明泰城商业、星海广场、东汇城购物中心等也将陆续入市,又将产生供大于求的担忧。有专家表示,人均综合体商业面积1—1.2平方米为比较合理,这也意味着,对于常住人口27.16万人(2018年数据)的江海区,综合体商业总体量约二三十万平方米比较合适,超出太多,则风险增大。

????“北新区的商业竞争现状或是未来江海商业的竞争格局?!币的谌耸坷钕壬赋?。

????记者于12月10日上午10点至12点走访江门万达广场发现,在购物中心,不时有三三两两的人经过,显得较为冷清。

????由于餐饮往往是购物中心最火爆的业态,记者重点走访了五邑老街的多家餐饮店,其中之一的“弄潮儿”手抓海鲜店的店员告诉记者,该店周末约有20台客,平时约有10台客;而隆江猪脚饭的黄先生告诉记者,该店月租金约6000元,每天的营业额约2000元,生意较淡,相对于此,该店对面的部分门店更惨,已经关门,记者细数发现至少有5家。

????“也不能完全说万达广场的生意就很差,有的服装店,还出现了排队抢购的情形?!蔽逡乩辖忠环沟昀习寤葡壬硎?。

????相对于店老板的感性认知,数据更具说服力——市住建局发布的《江门市区房屋租金参考价(2018)》可见一斑,在蓬江区的商业用房方面,最高的汇悦城为425元/平方米/月,紧随其后的地王广场为300元/平方米/月,万达广场仅为77元/平方米/月(具体以实际数据为准)。

????这像一个缩影,折射出商业综合体竞争格外激烈,重要原因之一在于:尽管各个城市综合体在业态布局上有所区分,但同质化程度仍然较高,这也使得,很多综合体开业初比较旺,之后,由于附近新开综合体等原因,逐渐归于平静甚至惨淡。

????对于即将到来的挑战,部分综合体已未雨绸缪,比如江海广场,其董事长赵锦球在接受记者采访时曾表示,他们会直面竞争,求新思变,向优秀同行谦虚学习,逐渐夯实自身的核心竞争力,同时抓紧时间练兵。

????多位业内人士一致谈及,各项目应找准自己定位,错位竞争,互为补充。

????“商家要从过去重开发转向重运营、重内容?!碧煸梦幕钅扛弊芫砹踅趸硎?,项目能否吸引跨区客户,主要看有没有“绝招”。

????裕隆基地产副总经理李艳芳认为,一个综合体的持续兴旺,主要有几点:不定期举办暖场活动;多做回馈客户的促销活动;每个节点有新的现场包装方案,营造网红气氛;物管保持商业的清洁干净与卫生;有充足的停车??;商家进驻多元化,有大量有特色的网红店等,所以,各项目要在文化、体验、艺术、创意、设计、网红等方面多花心思。

????★相关链接

????万达在江门的其他三子

????江门万达:项目位于蓬江区发展大道北侧,正处于北新区的中心,于2014年11月28日开业,商业面积超20万平方米。内设大型购物中心、室外商业步行街、星级酒店、甲级写字楼双塔,精装SOHO公寓,是集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公等为一体的大型城市综合体。

????新会万达:项目位于新会南新区,启超大道西侧,于2018年8月31日开业,总建筑面积约11万平方米,商业面积为12.61万平方米,是集文化、餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的大型现代商业广场。

????台山万达:2018年12月27日上午,万达以总价8.5192亿元竞得台山超21万平方米“巨无霸”地块,计划打造江门第三座万达广场,集中式购物中心建筑面积不少于9万平方米,预计2020年10月1日前投入使用。

(责任编辑:蔡少颖 )
分享到: 0